房地产市场整体回暖 压力尚存

　　随着复工复产复业复市的连续推进，二季度以来房地产市场明显回暖。国度统计局数据显示，1-6月，天下房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%；商品房贩卖面积同比增长-8.4%，降幅较1-5月收窄3.9个百分点；代价方面，6月70个大中都会房地产市场运行总体平稳，代价微涨，北上广深四个一线都会新建商品住宅贩卖代价环比涨幅回落。别的，从政策层面看，由于部门都会房地产市场量价齐涨，近期如深圳、东莞、杭州等地纷纷出台调控新政，坚持房住不炒的定位，维护市场供需平衡，维持市场秩序。

　　一二线都会率先苏醒

　　受新冠肺炎疫情影响，本年上半年天下房地产成友爱况如何？国度统计局数据显示，1-6月，天下商品房贩卖面积69404万平方米，同比降落8.4%。其中，住宅贩卖面积降幅最小，显示为7.6%；商业业务用房次之，降落20.7%；办公楼降幅最大，降落26.5%。在贩卖额方面，1-6月天下商品房贩卖额为66895亿元，降落5.4%。其中，住宅贩卖额降落2.8%，办公楼贩卖额降落28.0%，商业业务用房贩卖额降落25.5%。

　　土地购置面积增速也在提高。数据显示，1-6月同比降落0.9%，降幅较1-5月大幅收窄7.2个百分点。分都会等级看，6月一二三线都会土地购置面积同比增速均提高，尤其是一线都会增长了90.6%。

　　财信研究院副院长伍超明对记者表示，随着房地产融资政策的边际和缓，后期土地购置面积增速有望提高，但在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策的引导下，预计土地购置面积增幅有限，投资增速的反弹力度也有限。

　　从供应端来看，二季度以往复库存进程也在加速，如存销比(待售面积与近3个月平均贩卖面积之比)趋于回落。伍超明表示，一季度受疫情影响明显，商品房库存增长，但5、6月贩卖面积增速转正，库存去化加速，存销比从4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

　　虽然库存去化加速，但下半年仍存在积存和滞销的风险。上海易居房地产研究院公布的数据显示，截至上半年，天下100个都会新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%，库存去化周期为12.8个月。

　　“总体来看，本年上半年住宅库存特点总结为‘库存范围同比上升、去化周期明显扩大’，类似压力和疫情带来的打击有很大关联，未来贩卖市场仍面临许多不确定性，要防范此类压力在下半年延续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，从上半年贩卖市场的体现看，一二线都会率先苏醒，买卖业务相对较好，而三四线都会则体现平平。

　　资金状态有所改善

　　上半年受疫情等因素影响，海内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期，企业资金来源增速趋于提高。

　　从房企资金情况看，1-6月，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比降落1.9%，降幅比1-5月收窄4.2个百分点。其中，海内贷款13792亿元，同比增长3.5%；利用外资46亿元，同比增长8.0%；自筹资金26943亿元，同比增长0.8%；定金及预收款26474亿元，同比降落7.0%；小我私人按揭贷款13202亿元，同比增长3.1%。

　　从资金来源细项数据来看，6月其他资金(由小我私人按揭贷款、定金及预收款两部门组成，且定金及预收款占比到达约7成)、自筹资金、海内信贷、利用外资增速均出现反弹，海内贷款和自筹资金增速由负转正，利用外资更是连续两个月正增长。“由于‘其他资金’在房地产资金来源中比重最高，约占50%左右，以是其对房地产资金来源增速有决定性作用。”伍超明认为，预计年内“其他资金”还会继续提高。但从天下整体看，房地产调控政策将继续处于稳定观察期，房企融资情况也不会出现“洪流漫灌”征象。

　　进入下半年，随着偿债岑岭的到来，房企发债力度也在进一步加大。Wind数据显示，7月以来，房企海外债计划刊行数目已达22只，计划刊行范围达66.15亿美元，单月刊行范围三连升，并创下2月以来新高。同时，海内地产债刊行也开始回归高位。7月以来，海内地产债计划刊行数目39只，计划刊行范围495.08亿元，刊行范围创5月以来新高。

　　华泰证券研报认为，央行的存眷点正在由短期保增长向中期防风险的目标再平衡，流动性最宽松的阶段已经已往，进而房价上涨预期有望收敛，无论是贩卖端照旧融资端，房企到位资金可能有所弱化。“预计下半年利率水平降落空间减小，而且从房地产防范金融风险角度出发，各种低息资金进入楼市碰面临管控。”严跃进说道。

　　调控力度连续升级

　　7月以来，包括杭州、东莞、宁波、深圳等房价有所上涨的都会都陆续出台了调控新政。其中，深圳出台的调控新政被认为是“史上最严”，具有风向标的意义，其政策主要包括限购限售条件升级、收紧豪宅税和信贷、严查恶意哄抬房价等；杭州的调控主要集中在“限售”，最典型的体现在于“人才购房要求五年内不得上市买卖业务”；东莞的调控主要集中在“限价”，即取得预售证后10日内一次性公然全部贩卖房源。同地域新居房价3个月涨幅不得凌驾10%，分期贩卖的新居，房价不高于上一期同类房价的5%；宁波的调控涉及限购区域扩大、严控地价等诸多方面。

　　“调解商品住房限购年限等政策都比力严，可抑制一些投资者寻求通过落户途径购置商品住宅，缓解短期的供需抵牾。”诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱在接受中国商报记者采访时表示，“事实上，多地调控收紧是市场过热的一定结果，房地产调控的要害词仍是‘房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展’。”

　　严跃进认为，虽然部门都会调控力度再度加大，但这不是市场最主要的抵牾和焦点。从房企的心态看，如安在下半年加速贩卖、弥补上半年出现的贩卖亏空，才是最焦点的内容。固然，如果在今后一个时期“住房消费”等可以受到更大的存眷，则有助于减轻房企的库存压力。

　　“进入下半年，在房住不炒、因城施策的主基调下，市场过热的都会仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在天下开发谋划指标增速并未恢复到汗青同期水平的配景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期。”王小嫱说道。

（文章来源：中国商报）