美国房屋抵押贷款违约率飙升！华尔街失算了？

　　在新冠疫情期间，华尔街重新向信用不佳的房主提供贷款，但据高盛(Goldman Sachs)的数据，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

(来源：高盛)

　　图表显示出，“非质量管理”债券与“优质”债券交易的贷款表现，这一类债券在30天及以上的违约率要低得多。信用报告机构益百利(Experian)的数据显示，优质借款人的信用分数通常在670分或更高，次级借款人的信用分数接近580至669分。

　　在华尔街的说法，“不合格抵押(non-QM)”是一个类别的住房贷款，不符合政府的“合格抵押(”Qualified Mortgage“ )”标准。该标准为2010年《多德-弗兰克(Dodd-Frank)法案》的一部分，以帮助确保最新住房贷款不会包括风险的特性。

　　高盛分析师说，他们仍预计“美国房价今年将增长4.2%，2021年将增长2.6%。尽管楼市前景看来有利，但住宅信贷风险敞口的前景仍有些不明朗，” Marty Young领导的研究小组在报告中写道。

　　美国基准股指周五连续第三个交易日走低，此前美联储周三表示，受疫情影响，美国经济复苏的道路可能很漫长。美联储主席鲍威尔一再强调，在向受疫情影响严重的低收入借款人提供援助方面，美联储的权力仍然有限，尽管他曾多次建议国会，考虑采取更多措施来帮助支撑借款人，帮助经济复苏。

　　根据Urban Institute的数据，总体而言，民间抵押贷款债券发行规模仍只占美国总体11.2万亿美元住房债券市场的一小部分，由联邦政府支持的房屋贷款仍占主导地位。

　　德意志银行(Deutsche Bank)的数据显示，今年以来，已经发行了价值约584亿美元的私人住宅抵押贷款债券，其中20%属于“不合格抵押”类债券。而据跟踪债券发行的平台Finsight的数据，摩根大通(JP Morgan Chase & Co。)和富国银行(Wells Fargo)是今年住宅抵押贷款债券的最大发行银行。一旦大银行开始松懈危机时期的罚款和监管调查，它们就开始加大对不符合质量管理或政府贷款标准借款人的放贷。

　　作为解除对华尔街监管的承诺的一部分，特朗普政府在8月份提议降低部分抵押贷款标准。

　　2007-08年全球金融危机，导致约有1000万借款人为了支付十亿美元的罚款而失去了他们住房，数万亿美元的住宅贷款打包成私人债券交易。此前，私人贷款机构将业绩不佳的旧住房贷款，打包成新的住宅抵押贷款债券，再出售给投资者。

　　包括红杉信托(Redwood Trust)在内的几家房地产投资信托公司，也开始在房地产市场(特别是在纽约和旧金山)提供优质“巨型”抵押贷款，以便与私人抵押贷款债券交易捆绑在一起。

　　但它们也面临着来自房地美(Freddie Mac FMCC)和房利美(Fannie Mae FNMA)的低成本竞争。尽管这两家房地产巨头提高了房屋抵押贷款的额度，但仍有资格获得联邦融资。例如，该机构今年对一套位于高成本地区的单户住宅的最高贷款，就达到了76.56万美元。

（文章来源：FX168）